貓戀荷蘭灣

兄長年底要娶媳，想為兒媳準備新房。一想到還有一大筆錢要花費，著實讓同為受薪階級的兄嫂苦惱。問我意見，我建議新人的第一棟房最好不要花費太多，並且以市區和有管理的平價大廈為佳。然而，他們卻希望能買透天屋以保值。的確，在中南部，若不在市中心區，還是以透天屋最保值及升值潛力。因此，除大台北地區外，還是「以透天厝為王」的置產策略為最佳。

於是，他們約我去南部幫忙看屋。兄長已有十幾年未曾買房了，如何挑房子，實在沒概念。因此，我便依照我的選屋法則，一一分析，並建議數間在地點、房型和價格上均不錯的房子。當然，也要提供一點「地理風水」原則參考。雖然，當下他們沒有依照我的意見訂屋，卻在隔週後定下一戶豪華別墅，真令我傻眼(如圖1所示)。原來，他們不僅依照我的選屋法則去選，還挑了一戶價格更高，房型更美的房子。噯!真是天下父母心，總是將最好的留給子女。然而，這買屋的預算超支，只好縮減日後裝潢的費用了。

圖1.建築外觀

在做了「空間診斷」後，發現這房子的建築設計做得很不錯，例如：雙併別墅，L型的房屋平面，可擁有更多面採光與凸出的陽台和露臺，因此室內光線和通風品質極佳。各樓面與各空間機能已有完善的位置與設定，因此只要依照位置擺設適當的家具即可(如圖2所示)，可見這住宅的建築設計已將室內設計融入，購買者可不需花費太多裝潢設計費用，即可呈現居家美感。

圖2. 一、二樓平面圖

兄長年底要娶媳，想翻修舊宅，我不太認同，因為他還有另一棟好房子可運用，也不想讓他太麻煩。然而，其家人卻因為念舊、方便與習慣，而決議翻修現居處。瞭解了其簡單的需求與目的，我只好助其一臂之力了。

一般房地產均崇尚「圈圈理論」，意即以市中心區為核心，向外如同心圓般地擴散，以區分各圈圈地段的價值。這個理論基礎，源於商業行為中的「物以稀為貴」的原則，再加上交通和政經等的便利性，促使位於同心圓中的核心區，往往成為城市中的極精華地段。而位於同心圓的外圍區域，因為與核心區的距離較遠，在交通不便利接近核心區的情況下，越外圍的地段價值也愈低。

隨著都市的向外擴張與人口成長，政府便在各區域設置一些公園與育樂機構，而各區域也因民生機能的需求而發展出一些小型商圈，因此，這些以公園、育樂機構和商圈所形成的熱門地段，也逐漸形成該區域的精華區。

如今，都市隨著捷運交通的發展，促使外圍區域，因有捷運站的設置，而使它與市中區的交通時間縮短，無形的距離也更近了。當都市的捷運網絡連結愈多，交通的便捷性也就愈高，因此，在市中心房價節節攀高與一地/屋難求的情況下，各地段以捷運站為區域核心的情形就愈來愈顯著。從都市地圖與熱門地段的趨勢看來，各捷運站彷彿是一堆泡泡，連鎖地分布在城市各區域。所以，現在有一種房地產趨勢是——如果擠不進市中心區，那各捷運點也是極佳選擇。

通常，居民會以市中心區為核心區域，是因為該區域的政經機能往往最為發達，當然，都市景觀也最佳。早期，許多市民因要到此辦公、洽公、採買和轉運等，因各項作為均極為便利，而希望愈接近愈好。但隨著各區域的政經機能與都市景觀愈來愈完善，以及加上服務業和資訊化的發達，使得許多市民的辦公、洽公、採買和轉運等呈分散和多元的發展。因而，市中心區其實已變成另一種「朝聖」區域，或是一個都市的「精神」象徵，許多市民可能只會偶爾到此一遊而已，以及以它來與其他城市做比較。

換言之，市中心區的實際功能會逐漸弱化，再加上房/地價居高不下的情況下，城市中的各捷運站恰巧取代了市中心區的早期功能，而市民卻能以比市中心區還低廉的價格買到更合宜的房子時，房地產的泡泡理論便逐漸取代圈圈理論了。觀察捷運所帶來優勢，原來捷運不會有交通壅塞的問題(只有偶爾當機)，還能節省能源與通勤時間，若有位子坐還可閉目養神或閱讀資訊，實在是都市中的極佳交通工具。反觀離捷運站稍遠的地段，許多居民還得騎機車或搭公車轉乘，實在不便，因此，許多市民開始以捷運站為居住的首選地段，而不再想花大錢硬擠市中心區。

近日行政院通過促進不動產交易透明化的「地政三法」，並將送立法院審議，如果修法通過，不動產將全面實行「實價登錄」。於是社會大眾約有6成支持「實價登錄搭配實價課稅」，以有效降低房屋成交價，而這也是藍綠陣營競選總統的住宅政策，即所謂的「居住正義」。

    如今，這個已送進立法院審議的法案，其具體內容，還是令人一頭霧水。以下本人以幾種可能組合試圖瞭解「實價登錄搭配實價課稅」是否真能實踐「居住正義」。

(一)土地交易——土地交易採實價登錄與實價課稅，以取代現行的公告地價與土地增值稅，這可以被理解，因為狀況單純。

(二)房屋交易——這包含土地價值、建造成本、裝潢或修繕費用等，所延伸的狀況就較為複雜，因而又有如下情況：

0. 建商的全配屋——這是最普遍的新屋類型，有隔間牆、簡單裝修、配管和基礎設備，買家即使沒有裝潢也能入住。這種房價民眾可以輕易理解與比較價格，只不過樓層高低與景觀良窳互有價差。那麼，實價登錄時是否要註記樓層高低與景觀狀況，否則實價登錄可能誤導價格的直實情況。
0. 建商的毛胚屋——有些建商因為考量買家裝潢的需求，因而推出毛胚屋。這種毛胚屋以無隔間牆、無裝修、無配管和無設備而名，因此，買家購入後必得花費一筆費用可觀的裝修費才能進住。那麼，購買這種毛胚屋的買家最好不要再出脫房產了，因為您的買價是毛胚價，但當您賣出時價格必然得加入裝修和裝潢費，而政府如依實價課稅的話，那麼您必然會被課更多的稅，還得另加可觀的仲介費。
0. 投資客的法拍裝潢屋——在奢侈稅未實施前，許多投資客喜低價競標法拍屋，再裝修和裝潢後出售。那麼，往後應該不會再有投資客或自住客購買這種法拍屋，因為當您賣出時價格必然得加入裝修和裝潢費，因此實價課稅後，也必然會被課更多的稅和更多的仲介費。
0. 自住客的裝修和裝潢需求——現今許多人買了住宅後，大都會請設計師或裝潢師傅美化住宅，但實價課稅實施後，有裝潢的自住客最好不要換屋，因為您的裝修和裝潢費也必然會被政府課稅，除非您的裝潢已老舊到不值錢。

2011.9.18(中央社)【房產消費糾紛 房屋漏水居首】

內政部彙整歷年全國房地產消費糾紛案件統計，結果最多爭端的是：房屋漏水、施工瑕疵、定金返還（含仲介斡旋金轉成定金返還）、契約審閱權及隱瞞重要資訊、終止委售或買賣契約、標的物貸款問題。

內政部地政司副司長王靚琇表示，房地產糾紛案件通常發生在中古屋交易，民眾買房時未發現漏水狀況，或因屋主或仲介未將屋況說清楚。王靚琇說，賣方未清楚說明屋況雖未違法，但涉交易誠信問題，民眾申訴後各地縣市政府將負責調解，若進入法院程序，最嚴重結果將是買賣契約不算數。

【老貓評：記得9月8日中央廣播電台才發文【掀開買房內幕–房仲不會告訴你的事】，文中雖然告知房屋交易時買方可以自找代書，過戶可自己辦，並且可在契約中明訂規範以保障自己權益。但這種過於簡略的知訊，正巧反映出內政部對全國房地產消費糾紛案件的統計看法，也證明老貓的評論--凡事皆要小心。尤其是不要隨便交付和收取訂金，也不要輕易相信民法的保障。這正如地政司王副司長所言的，申訴後各地縣市政府將負責調解，若進入法院程序，最嚴重結果是買賣契約不算數。那麼，這段時間的心理折磨與判決的不確定感，到最後還延宕了交易時程與機會。因此，買賣房產前必得先做足功課，然後找到值得信賴的仲介與交易經紀機制。賣方必須先修繕好房屋才出售，並提供圖說證明修繕的確實與品質；而買方必須事先清楚審視屋況，瞭解可貸款額度與確認交易過程。如此，才不會糾紛頻傳。】

2011.9.16(華視)【山腳斷層若錯動 大台北強震危機】

位在台北盆地裡面的山腳斷層，台電公布最新報告，發現這個斷層延伸到120公里，如果斷層錯動，將會引發規模7.5到7.8的大地震。此山腳斷層，從樹林到關渡，一路到了金山，大約40公里，核一廠跟核二廠都在這個斷層上，距離都不超過10公里，山腳斷層還可能向海外延伸80公里，也就是總長度會超過120公里，如果山腳斷層同時釋放能量，帶來的地震威力將會非常驚人，所釋放的能量會超過1000顆原子彈爆發。

相信愛喝咖啡的您，一定會收到朋友送的咖啡。其實，送咖啡與送禮品一樣，均會呈現送咖啡者的品味與程度。好的咖啡，喝起來令人愉悅；難喝的咖啡，便難以下嚥。即使加了許多糖和奶精，還是一樣難喝。

喝咖啡最好喝純黑咖啡，才能口齒留香；喝了加糖的咖啡，口腔包準變酸。只加奶精，或許還好喝，但就怕累積一久得了脂肪肝；但喝多了純黑咖啡，又怕骨質疏鬆；但不喝咖啡，又怕得了老年癡呆症。真不知如何是好!

據學者和研究指出，喝咖啡可抗憂鬱、控制體重、促進消化、利尿、改善便秘、降低患腸癌的機率、止痛、增強身體敏捷度、降低得膽結石的機會……等。但壞處是喝多了易得心悸、心率不整和心臟病，常喝者也易骨質疏鬆、胃酸過多而得胃潰瘍、或刺激乳線導致纖維囊腫而轉成乳癌。由此可見，喝多了咖啡的壞處可遠勝於它所帶來的好處。

不過，愛喝咖啡的人，還是喜愛喝它的感覺和氣氛。畢竟喝咖啡總勝於抽菸罷! 朋友知道我們喝咖啡，出外旅遊或帶點伴手禮，送點咖啡還滿體面。但問題就是，若友人不識咖啡而隨意購買送來，可就變成我們的負擔了。甚麼？再把這樣的咖啡送出去，豈不有損我們的「啡名」! 於是，我發現降低煮咖啡的量，並用雙倍的水稀釋，便可獲得一種單純的「咖啡水」，更有益健康而無副作用。

由於少一倍的咖啡量，再加上多一倍的水，所煮成的咖啡水，本人建議可直接用水和咖啡粉在瓦斯爐煮，煮沸後再倒進法式沖泡壺中過慮，便可獲得兩杯清澈如水的咖啡水。什麼？這種咖啡水很難喝! 告訴您，假如您曾經因喝咖啡過量而中毒，而得過甲狀腺亢進與心率不整的話，那麼，您便會覺得還能快樂地喝咖啡水，也是一種幸福啊! (您是否曾聽說過：好吃的東西往往有礙健康，有易健康的東西往往難吃 ? )

2011.8.19(中廣新聞網)【薪資低、房價高 46%年輕人不敢結婚成家】

台北人力銀行最近以20-39歲年輕人進行問卷調查，發現46%的年輕人，自覺薪資過低、房價高、育兒負擔大，會優先考慮立業，還不敢結婚成家。調查也發現，高達6成6的年輕人，覺得薪資要超過五萬元以上，才可以在物價高的台北生活，才敢立業成家。

【老貓評：年輕人還是應該努力減少開支和娛樂，以及早結婚為要。愈早結婚愈能共同奮鬥存錢，愈晚婚，不僅難存錢，還會花費更多錢在娛樂上。其次，台北市房價已高出年輕人所能負擔的費用，因此，應趕快轉移至新北市有捷運站的附近定居，以免過幾年，恐怕連新北市都買不起。另外，若年輕人持續晚婚和不生小孩，那麼，多年之後台灣許多地方的房價恐要跌得很慘，台北市也難例外。】

2011.8.19(卡優新聞網)【省總價補裝潢心態　屋況不佳房屋反熱賣】

在奢侈稅上路後，中高價位的房屋越來越乏人問津，反倒是缺乏裝潢、屋況不佳的低總價(1,500萬上下)房子變得炙手可熱。目前以有急切需求的「首購族」與看好未來房市潛力的「軍公教」族群勇於進場。房仲業者警告，這種低價位老房子，必須注意屋況不佳的問題，購買前仍須審慎評估。

許多國人均深陷傳統風水的迷思，而最無法理解的是——過去的風水知識如何適用於現在與未來？除非承認我們現今的科學與知識不如傳統的老舊知識。當然，還有很多學理不通、穿鑿附會及演繹過度的說法，雖然大都數人均會存疑，卻也難以求證，只因為了趨吉避凶和求財，反正「信」它也不會吃虧。也就是有這種心態，因此大家均半信半疑，卻也不想冒犯，以免真的發生不吉利的事。

剛剛在電視節目中，看到地中海地區的富豪生活與一些海灣居住型態。這讓我不禁懷疑，這中國固有的五行、命理和風水知識，到底為中華民族人民創造了多少富足的生活？即使亞洲華人現今富有了，但許多的生活型態還不是模仿著西方文化和時尚。由於西方文化沒有中國人的這套傳統命學和風水學，反導是美學和科學很發達，因此，他們熟悉美的環境、建築和工藝，並運用科技和理性將美的事物創造出來。所以，在這有關地中海地區的富豪生活及海灣居住型態上，可看到西方人如何發現環境的價值，並運用美學、建築和工藝，發展出舉世聞名的海灣渡假勝地和美好的生活型態。

由此可知，傳統風水其實是個束缚，而美學則是個符合人們期望與快樂的根源。所以本人認為，「美學原則」是地理風水的根本原則，即——美創造了愉悅、舒適和詳和；美也創造了價值和市場。因此美的原則，無論在建築、工藝、科技、教育、商業、建設和文藝上，均提供了人們快樂的生活和享受，也創造了更多的市場和就業，因此，人們也就安居樂業，建康和平安。

這些年來，本人曾陸續買了一些住宅，唯一憑藉的——就是美的原則。我不依靠傳統風水和江湖術士，也不求神問卜，而是依賴對環境、建築和設計的知識，便及時購買。感謝我的神，一切均安。也因為我有足夠的環境、建築、設計和美學的知識，所以可以當機立斷與建商議價，並在昂貴的價格中尋找最低廉和最具潛力的好房子。因此，我才對於凡事均要求神問卜的人感到憂心，因為機會總是稍縱即逝，唯有平時多燒香拜神者，及多充實房地產知識者，才能在是適當時機中及時掌握機會。

聖經中如此記載，亞當與夏娃吃了禁果後，有了智慧，結果其後代，看見人的女子美貌，就任意娶妻養妾，終日所思想的盡是惡，導致日益沉淪。於是上帝嘆說：「人既屬乎血氣，我的靈就不永遠住在他裡面。」因此，當上帝的靈離我們愈遠，人的最初神性消失，人就便變得極為平凡，凡事得依靠理性來判斷。而反觀其它動物，因沒有如人的智慧，反而還可靠靈感與感覺來趨吉避凶。

同理，在中國傳統宗教的發展上，總可以看到許多的出家人，因遠離塵世修行而更接近神，於是靈性更為靈敏，而能依靠冥想和直觀去臆想未來事。如此可以靠直觀或啟示來說預言的人，在西方被稱為先知，在東方則被視為仙人或活佛。反正，所有的修行者均有一個共同的特徵，即是人的智慧逐漸被神的智慧所感染，因而幾乎有著可以上達天聽之類的能力。

換言之，不管是信仰上帝或中國傳統神佛的人，只要與神的關係愈密切，便愈能獲得神的靈的澆灌與啟示。那麼，人就愈能依靠冥想和直觀去判斷事物及受到保護。因此，許多的命理風水師在評斷風水的優劣時，與其說是依靠羅盤或學說，還不如說是依憑場域的直觀與啟示。那麼，一般人也可以依憑場域的直觀與啟示來選取吉宅。這「福地福人居」道盡風水的最基本原則，也就是有福份的人，必能擁有好居所；而福份微薄的人，如有神佛加持或聖靈的感應，也必然能趨吉避凶。

依此推論，人們的好命與好福氣，原來全依憑個人與神的關係。當神願意進駐在我們的心靈與住所，我們也以相稱的行為彰顯神在我們身上的作為時，我們也必然有著好福氣，神也必然賜予我們好居所。這也就是「福地福人居」的後天作為與轉運啊!

我是很反對依靠江湖術士與傳統風水學說為我們擇屋斷居所的人，卻是很鼓勵人們要與神修好關係，並藉由與神的關係獲得直觀能力。換言之，當人們愈有的好的直觀能力與靈敏的啟示心得，也就愈能趨吉避凶，納福延壽。

又見用火不慎，波及鄰舍事件。火災，大概是社區住戶最緊張害怕的事了。因此，以愚之見，地理風水除了有「共運現象」，另外還有「擴散效應」。像火災與傳染疾病，便是在環境中極易產生的擴散影響。這種極易產生「擴散效應」的環境，便是在人口稠密和老舊的社區。

人口稠密的環境，必然易因一個起火點，隨著風向與異燃物擴散。而老舊的社區，不僅道路狹窄街屋林立，還因廢棄物到處堆積和建材易燃，而往往導致一發不可收拾及消防困難問題。因此，好的風水住宅，便不會出現在易被擴散效應影響的環境裡，當然也要受「共運現象」影響愈少愈好。

依上述觀點，「擴散效應」和「共運現象」影響要低的地方，則非獨立別墅莫屬。因為獨門獨院，與鄰舍有著防火距離，還有著高牆不讓人窺視其室內狀況，其獨立性和私密性均佳。由此可知，要在都市裡居住此種獨立建築，必得非富即貴之人。相對的，其命理、運勢和風水也均佳，正所謂「福地福人居」。

若無法居住獨立別墅，雙併的別墅也次佳。那麼連棟建築，隨著棟數與密度的增加，「擴散效應」和「共運現象」的影響便也隨之激增。因此，在高密度的住宅社區和建築群中，居於邊邊角角位置上的住宅，其風水的缺點也就愈低。那麼這些邊邊角角的住宅有何優勢之處，愚者認為，有種「疏散效益」帶給這些位處邊邊角角的住宅許多好處，例如：好停車、好進出貨物、用途廣、干擾少、好修繕、外牆易做廣告物、好與外人接觸，以及好做生意……等等。這種具有「疏散效益」的建物，所擁有共同特徵，即是——大都處於路口邊，也就是俗稱的「三角窗地」，而且交通流暢和便捷。

近來，便利超商已成為一個社區的集散中心，而其最主要的擇址原則，便是選在人口稠密的「三角窗地」，也就是十字路口的四周角地。這種屋宅的經濟效益，已遠超過任何的風水判斷，即使它大都冒著交通事故的風險，但經濟效益之大，總讓人趨之若鶩。

最近有關墜樓和凶宅的新聞頗多，如：知名豪宅名人墜樓、左右鄰居凶宅包夾。這種發生在集合住宅裡的凶案事故，總是讓社區內的其他住戶不好受。這從地理風水來看，可是要如何解釋這些住宅的吉凶？

以住宅來看，一般購地前建商大都會找風水師看過，再按指示要求建築師規劃設計。而一般人在買屋前，也會請風水師看過，再要求室內設計師依指示規劃設計。之後，若有名人出事或遭牢獄之災，則又會有一群風水師或學徒，跑來觀測風水，斷原由。於是，在只能東張西望地觀測，或是以羅盤按卦象揣測下，一堆所謂的「厝刀」、「厝劍」、「厝柱」和「開口煞」的環境詞彙便紛紛出籠，然後再依這些風水禁忌歸納出普遍的風水原則。這看來似乎符合場域實證的科學方法，但其實還是一種揣摩加上演繹的想像。然而，住宅事故與風水的環境觀點原本就沒有直接的「因果關係」，硬是靠著某個先人大師的古籍和學說，就要強將原本就沒有關係的兩個變數湊在一起，只能說，風水依靠靈感和想像的成分，遠多於現象的因果關係之討論。

要知道，在都市裡的住宅，若要完全符合沒有「厝刀」、「厝劍」、「厝柱」或「開口煞」的環境景觀，實在少之又少。那麼，如果這些風水的環境原則若屬有效用，依比例原則，問題豈不層出不窮。然而實際上呢？大家還不是安居樂業，會發生事故，總有直接的因果原因吧! 如：感情、事業、婚姻、財務、健康和操守等問題，也就是所謂的七情六慾的人生事。由此可知，風水與人們的人生事無關，人生事卻與人們如何經營與因應問題和解決問題的能力有關。沒有貪汙和操守的廉節問題，便不會被起訴判刑；沒有過度消耗體力，也就不會健康亮警訊；沒有看錯人，放錯情，便不會惹來情感糾紛。咳! 一切只能怪自己不夠細心、用心或清心寡慾。

如今，在現代的集合住宅裡，原本無事的住戶，結果因左右鄰舍的事故，反而遭受無妄之災，這就是「共運現象」。因此，如果確有風水作用，大家已不能獨善其身，而是得多關照社區的問題與福祉。也就是讓自己的所屬社區愈好，自己也就愈能從中謀福；反之，社區的居民份子愈複雜，愈無交往與關照，則不定時的炸彈何時炸開誰也不知道。那看住宅風水有何用？還不如多用心經營社區與關懷其他住戶來得重要。